Gli ultimi due anni sono stati davvero difficili per il settore dell’hospitality. Molte strutture stanno valutando se vendere o dare in gestione la propria struttura ricettiva. Non sempre però è questa l’unica opzione. Sono tanti i motivi per cui potresti decidere di vendere o dare in gestione la tua struttura ricettiva:
Prima di passare alle maniere drastiche, potresti dare alla tua struttura un’altra chance.
Con una buona strategia di revenue management i margini di profitto possono aumentare sensibilmente anche in un solo anno.
Se non sei davvero convinto di vendere o dare in gestione la tua struttura ricettiva
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Valuteremo il vero potenziale della tua struttura e ti forniremo una panoramica strategica di quali azioni di revenue management possono aumentare i tuoi ricavi. Possiamo anche valutare se prenderla noi direttamente in gestione garantendoti delle entrate passive automatiche.
Al contrario, qualunque sia la ragione che ti abbia spinto a considerare di vendere o cedere la tua struttura ricettiva, è bene sapere che una buona strategia preparatoria e un prospetto di fatturato ti consentiranno di massimizzare il profitto dalla cessione e di renderla più agevole.
Ciò che ti stai apprestando a fare può richiedere mesi di preparazione e ogni fase deve essere meditata attentamente.
La cessione di una struttura ricettiva può essere un’operazione molto complessa, soprattutto se la struttura ha molti servizi accessori e un elevato numero di camere.
Il nostro consiglio è di farti aiutare da professionisti qualificati.
Qui di seguito troverai una lista dei consulenti indispensabili per una cessione alberghiera.
Un esperto in operazioni immobiliari, meglio se del settore alberghiero è indispensabile per redigere e negoziare il contratto di cessione. Questo, infatti, può essere anche molto intricato a seconda della complessità della proprietà ceduta e delle questioni in sospeso al momento del trasferimento.
Questa figura ti aiuterà a mettere i conti in ordine e a verificare che non ci siano rischi di pendenze fiscali con l’Agenzia delle Entrate. Problemi di natura fiscale possono costituire un valido motivo di abbandono delle trattative da parte di un acquirente avveduto. Inoltre, insieme all’avvocato, strutturerà l’operazione in modo tale da farti pagare meno tasse sugli introiti derivanti dalla cessione.
Una figura indispensabile se vuoi calcolare in maniera precisa i profitti generati dalle tue camere e avere una stima di potenziali profitti futuri.
Se consideri che la valutazione del valore di una struttura alberghiera si basa quasi esclusivamente sul reddito atteso da ciascuna camera al netto delle spese, è bene munirsi di un consulente che sia in grado di fare questa stima e controbattere, cifre alla mano, alle eventuali stime discordanti dell’acquirente.
Se non sai a chi rivolgerti, chiedi a noi che queste stime le facciamo di continuo per i nostri clienti!
Quando l’operazione coinvolge del personale, un consulente del lavoro si assicurerà che tu sia in regola con i contributi e le retribuzioni e che nella cessione vengano rispettati i diritti dei lavoratori. Inoltre, a determinate condizioni, potrebbe essere necessario il coinvolgimento dei sindacati. In tutti questi casi, avere al proprio fianco un professionista di procedure giuslavoristiche è imprescindibile.
Ti consigliamo di affidarti a un intermediario esperto in strutture ricettive, sia per avere una esposizione maggiore quando si tratterà di pubblicizzare la vendita della tua struttura sia per avere un aiuto nella stima dell’immobile vero e proprio (qualora sia di tua proprietà).
Prepara la tua struttura alla cessione con largo anticipo ti permetterà di trovere più offerenti disposti a pagare un prezzo maggiore.
Vediamo come prepara le tua struttura alla pre-cessione e come contenere i relativi costi.
Nella fase pre-cessione devi accentuare i punti di forza della tua struttura rendendoli una parte indispensabile della tua accoglienza.
Hai un colazione bio e a Km zero? Fallo sapere in tutti i tuoi canali di vendita, mettendolo ben in evidenza anche sul tuo sito.
Una particolare escursione ti ha fruttato ottime recensioni? Rinnova e consolida l’accordo con gli organizzatori, magari a condizioni agevolate, così da poterlo “sventolare” al momento della negoziazione.
Puoi iniziare apportando miglioramenti dal costo irrisorio, ma che restituiscono un aumento visibile del valore percepito della tua struttura. Ad esempio, migliora l’ingresso, la reception, il lounge, la sala bar, questo ti aiuterà a mostrare foto più attraenti su tutti i canali di vendita e ai potenziali acquirenti.
Nel momento in cui i potenziali acquirenti ispezioneranno la proprietà le piccole riparazioni faranno la differenza nella valutazione. Ci sono buchi alle pareti o rubinetti che perdono?
Chiedi ad un imbianchino o un idraulico di ripararli.
Prima di acquistare una struttura ricettiva, l’acquirente vorrà vedere che tutta la tua contabilità e i registri siano in ordine. Fai in modo che il registro degli ospiti, quello delle entrate e uscite e tutti gli altri documenti obbligatori siano aggiornati, corretti, leggibili e accessibili, per gli ultimi due o tre anni almeno.
Assicurati di avere tutte le licenze e i permessi per lo svolgimento delle attività previste dalla tua struttura come bar, ristorante, piscina e spa e che i controlli antincendio, agli ascensori e la valutazione dei rischi dei dipendenti siano aggiornati.
Fai una copia cartacea (oltre che digitale) di tutti i contratti in essere per il funzionamento della struttura (di lavoro, di fornitura, di servizi) e di tutta la documentazione riguardante licenze e permessi. Al momento delle trattative, avere queste copie ti tornerà utile per far sì che l’acquirente possa svolgere velocemente le proprie verifiche.
Uno dei fattori che possono spaventare un acquirente è una causa civile in corso o minacciata contro la struttura. Questo perché in Italia, lo sappiamo bene, sai quando una causa inizia ma non quando finisce, con enorme dispendio di tempo e denaro. Inoltre, se la causa è con un dipendente, è molto rischiosa in quanto i giudici del lavoro tendono a favorire il lavoratore.
Nella fase pre-cessione è bene che tu riesca ad appianare ogni vertenza legale, anche solo potenziale (ove possibile). Sarà il tuo legale di fiducia a consigliarti se firmare o meno una transazione con la parte in causa (o che ha minacciato di fare causa). Se invece ci sono cause amministrative o tributarie (Pubblica Amministrazione, Agenzia delle Entrate etc.), dovrai cercare di chiuderle nella maniera più veloce e indolore possibile.
Può capitare che la struttura presenti problematiche che vanno corrette prima di iniziare una negoziazione perché costituirebbero criticità inaccettabili per un acquirente avveduto.
Parliamo di gravi questioni di natura ambientale (es. presenza di amianto, contaminazione delle acque), giuslavoristiche (es. lavoratori a nero), amministrative (es.: licenze scadute o contestate), urbanistiche (es. titolo di proprietà incerto, confini contestati), strutturali (impianti elettrici o di altro tipo non a norma e da rifare completamente), fiscali (ingente evasione) e quanto altro possa comportare conseguenze molto costose per l’acquirente.
È necessario risolvere le questioni particolarmente gravi ben prima di comunicare la volontà di cedere la struttura, perché la loro risoluzione potrebbe richiedere molto tempo.
Il valore di una struttura ricettiva dipende quasi esclusivamente del reddito che si ricava da ciascuna camera. I servizi accessori, gli immobili, gli arredi, le scorte e qualsiasi altro elemento fisico della struttura ha valore solo in quanto è accessorio all’unico bene che viene venduto: il soggiorno nella camera.
Ciò che va calcolato, dunque, è il reddito che può essere ricavato dalla struttura nell’arco di un anno.
In questa fase l’aiuto del Revenue Manager sarà indispensabile.
Si tratta di una previsione che si basa sullo storico della struttura, sull’andamento attuale e sulle proiezioni future. Per poter effettuare una valutazione veritiera, dovrai tenere traccia delle spese della struttura, dei costi fissi, delle tariffe e dei tassi di occupazione di almeno due anni precedenti la cessione. Dovrai considerare anche le prenotazioni future per una stima più accurata. Se hai un buon Software Gestionale Alberghiero sarà molto semplice ricavare questi dati.
Se hai bisogno del nostro supporto puoi chiedere una prima consulenza gratuita qui.
Una volta ottenuta una stima della redditività delle camere, puoi passare alla valutazione degli altri elementi di valoreche vengono trasferiti al momento della cessione:
Dopo aver prodotto una stima della struttura, è opportuno verificare quanto sono valutate proprietà simili alla tua in aree paragonabili. Ciò ti consentirà di capire se la tua stima si discosta molto dal valore di proprietà simili. Se dovesse accadere che la tua struttura risulta sovrastimata rispetto a proprietà simili, potresti dover giustificare tale scostamento in sede di trattative e dunque preparare solide argomentazioni a supporto.
Per vendere o dare in gestione la tua struttura ricettiva ti consigliamo di proporla sui principali canali on line di vendita di attività commerciali, questo aumenterà la probabilità di ricevere offerte competitive.
Con l’aiuto di un intermediario, invece, potrai raggiungere tanti altri canali off-line che ti sarebbero altrimenti preclusi e sarà già lui a fare una prima scrematura e a indicarti i soggetti più seri, anche sulla base della sua esperienza e delle sue indagini.
Diffondi la notizia tra i tuoi amici e colleghi albergatori: intavolare trattative con persone che già conosci è sicuramente preferibile.
Assicurati che i soggetti con cui inizi le trattative siano seriamente intenzionati a portarle avanti. Sottoponi loro una lettera di intenti redatta dal tuo avvocato, con cui si impegnano a effettuare una due diligence: analisi necessaria a valutare la convenienza dell’affare e a identificare i relativi rischi e criticità entro una data scadenza non superiore a due mesi.
Dietro la cessione di una struttura ricettiva ci possono essere un’infinità di attività di natura molto diversa e che coinvolgono molte professionalità. La procedura può essere molto lunga e dispendiosa.
Se non sei realmente convinto di vendere o dare in gestione la tua struttura ricettiva noi di Revenue&Co. possiamo darle un’altra chance.
Sappiamo come rimettere in carreggiata attività alberghiere in crisi, lo facciamo da anni per i nostri clienti, con risultati sorprendenti.
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